新建案飆3字頭!投資屏東透天大賺1140萬出場 屏東房價2年漲3成

屏東近年有多個重大建設完工,包括年底高雄榮民總醫院屏東分院、六塊厝產業園區啟用;明年有屏東科學園區、屏東農業特色產業園區,另外義大醫院預計114年完工、屏東高鐵延伸則預計122年啟用,隨著這些重大建設利多一一實現,也反映在房市表現上,全國不動產企研室發現,屏東市近2年房價成長3成,實價登錄有多筆增值數百萬元獲利交易,甚至大賺1140萬元出場,獲利表現不輸六都。

全國不動產總經理藍怡婷指出,屏東市實價登錄近期有多筆獲利交易,成績相當亮眼,包括華山街185.9坪25年透天,屋主在103年以1900萬持有,今年6月以3040萬元售出,8年漲了6成、增值1140萬元;林森路132.92坪透天屋主自102年以2300萬元持有、104年以2480萬元小賺180萬出場後,第3手交易今年7月以2980萬元成交,也增值500萬元。

另外,公勤街有一筆近50年透天,屋主在105年以492萬元買進,當時房市景氣不佳,半年後以316萬元賠售176萬元後,新一手屋主持有4年半竟以1153萬元售出,房價成長260%,大賺837萬元出場。屏東仲介公會榮譽理事長、全國不動產屏東加盟店店東邱益主分析,上述這些交易不乏有透天店面、隔間套房收租效益加持,以及拉皮裝潢整理因素,因此創下高報酬獲利,不過整體而言主因近2年南台灣買氣旺盛,帶動屏東房價也不斷飆升。

屏東仲介公會榮譽理事長、全國不動產屏東加盟店店東邱益主表示,因縣長潘孟安政績與積極建設,屏東這8年來改變相當大,包括移動閒置在屏東市區的大武營傘訓中心移至空軍基地,改建為高雄榮民總醫院屏東分院,已即將啟動;接下來還將有義大醫院,由於過去屏東缺少大型教學醫院,許多長輩須舟車勞頓至高雄、台南就醫,在這些醫療資源逐漸完善後,加上屏東宜居的生活環境,將會持續吸引退休族移居。

由於這些建設利多持續帶動屏東房市,屏東房價這2年有相當大變化,屏東仲介公會榮譽理事長、全國不動產屏東加盟店店東邱益主指出,20~30年大樓在2年前每坪僅10萬元,今年已來到15~18萬元;中古透天則從總價500~600萬元上揚至700~1200萬元。大樓新建案則從25~28萬元突破3字頭來至35~36萬元水位,至於別墅推案則從總價1500~1800萬元來到1800~2500萬元,短短2年間,受到台南、高雄南台灣房市熱絡帶動,屏東房價翻漲超過3成,表現完全不輸給南二都。

近期屏東有許多知名建案創新高,皆突破3字頭,觀察市場上有兩大指標建案,包括屏東大型開發商中洲建設在縣民公園推出預售案「中洲ONE PARK」,規劃25~33坪66戶,實價揭露每坪26~35萬元;以及知名集團「甲山林花園帝寶」規劃70~120坪別墅與13~43坪大樓,實價每坪25~32萬元。

不過,展望屏東房市,屏東仲介公會榮譽理事長、全國不動產屏東加盟店店東邱益主認為,屏東房價已來到相對天花板,甚至接近高雄行情,近期房市降溫,購屋族觀察期會拉到年底大選之後,屏東接下來成交量與房價成長也將會趨緩,因此房市會暫時冷卻,並暫停再向上攻天花板,未來發展仍需看選舉後市場氛圍而定,不過長遠來看,因各項建設持續進駐,後市仍可期。

正港燒肉粽大樓「林森觀光大樓」 轉手百萬獲利

時逾35年的燒肉粽案件,因輕身跳樓不成反壓死路人的往事,民間傳說仍廣為流傳,但實際發生地點乃在新生北路近民生東路的「林森觀光大樓」,並非常被誤傳的「錦新大樓」,而同樣位於特性較複雜的林森商圈之「林森觀光大樓」,也不乏躍上社會新聞版面的案件,像是去年就傳一樓一鳳消息。

不過觀察實價登錄,「林森觀光大樓」單價約在50-60萬元,價位符合中山區老舊大樓行情,轉手更見獲利,如今年3月成交的12樓戶,不到兩年轉手就讓賣方賺得127萬元,6月交易的3樓戶則一個月短期買賣就有30萬的價差獲利,不受負面形象影響。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,該大樓屋齡來到42年,戶數達349戶,平均單價5字頭合乎鄰近這類老舊社區的行情,沒有特別低的狀況,自然在於林森商圈產業特性,套房小宅在該區市場熱度高,此社區正多為小坪數物件,總價400多萬元就可入手,就算因社區特質,貸款不一定容易,但低總門檻對於買方購置上並不困難,而社區租金總價約在10000-15000元,投報率可來到3%,亦令承接買氣不墜。

陳炳辰說,林森商圈雖常有複雜的觀感形象,但位於市中心地段,交通、採買等生活機能俱佳,還常有單價百萬元的高價新古屋與預售案,源於一方面多有建商在當地都更危老改建新案,新屋推升房價,另一方面是上班族、馬偕醫療人員、大同大學學生族群的租屋市場,衍伸置產出租風貌,投資買氣熱絡,而對於習於居住在地民眾,或是受到區域特性所吸引的日籍人士買方,均撐起在地房市。

有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱則提醒,這類較爭議的老舊大樓,出租客群不一定單純,社區龍蛇雜處,也不無特殊情事再度發生的可能,初階資淺的投資族群較具風險,適宜熟悉生態的投資老手,並非人人都玩得起的投資產品。

2022年「林森觀光大樓」轉手獲利狀態

交易日期交易總價(萬元)交易單價(萬元)坪數樓層別/總樓層獲利價差(萬元)
20220743057.87.44012/01215
20130841555.78
20220640053.267.51003/01230
20220537049.27
20220340567.166.03012/012127
20201027846.1
20220136559.746.11009/01220
20210734556.46

資料來源為台北市地政雲、全球居不動產情報室彙整。

8月建案人氣買氣雙降 「賣壓不大」建商還是任性漲價

住展雜誌發布8月推案市場調查,包括預售推案量、成屋推案,來客組數,成交組數全部下滑,不過,建商調漲價格的趨勢依然不變,北台灣建案平均議價率降至約10.49%,比8月減少0.27個百分點。

根據住展調查,8月住展風向球應燈號雖仍維持綠燈,但分數降至45.7分,較7月大減6.1分,主因是推案量與市況同步走低所致,其中8月預售屋推案量僅約700多億元,只有7月1400多億的一半;8月完工釋出的新成屋戶數僅約400戶左右,單一案量逾15億元以上的指標案僅基隆市安樂「樹學院」一案。

由於民俗月與新開賣建案減少等因素影響,8月市況明顯走緩,北台灣新建案市場人氣、買氣雙降,住展風向球追蹤的指標案來客組數降至22組/周,比7月驟減6.3組。平均成交組數約2.2組,也較7月下降約0.4組。

目前北台灣除了新竹縣市之外,其他縣市市況多下滑,尤以購屋觀念較傳統的地方市況最慘淡,例如基隆市、宜蘭縣多數行政區建案單周來客組數多為個位數,只有大型指標案單周來客較多。

另外受到買氣吹起冷風,建案銷售速度變慢,加上進入市場銷售的重推案增加,8月線上待售的住宅建案數升至約1,024。

住展雜誌研發長何世昌表示,目前建商最大優勢,在於賣壓並不大,因此即使市況不佳,還可以任性漲價;唯需注意線上待售住宅建案數是否會持續成長,如果數量越積越多、賣壓不斷增加,恐將成為壓垮房價的重要因子。

何世昌分析,今年鬼月房市可謂先天體質不良加後天失調,多重利空影響之下,市況降至今年最低點,接下來928檔期一旦爆量,需特別注意買氣能否回升、新增供給能否順利消化,否則推案爆量反易成危機。

八月房市交易年減20%  專家提醒「下月起更慘」

3月央行升息後,重創房市買氣,房市交易量從4月起開始下修,住商機構企畫研究室統計旗下加盟店8月成交業績,全台與上月相比,量縮8%,與去年同期相比,減少20%。

相較上月,除了台南市增加外,其他五都減幅都在一成以上,和去年同期相比,台北市年減16%;新北年減10%,桃園年減25.5%,台中年減29%,台南年減14%,高雄年減26.8%。

住商機構企研室資深經理徐佳馨指出,成交量反映買方心態,市場不好時民俗月衰退更為明顯,加上民眾認為房貸直逼3%心理關卡,交易很難樂觀。

她表示,後疫時代房價雖有通膨支撐,可是買盤猶豫,市場持續維持震盪,預計9月召開的第3季央行理監事會預期應會持續調升利率,兵臨城下的升息壓力,必然讓買盤再縮,購屋人購屋步調可能放緩。

大家房屋企研室副理郎美囡表示,央行啟動升息,難免讓買方擔憂貸款負擔,利息升壓,也讓以財務槓桿為主的投資人縮手。不過跟歷史利率相比,目前仍在低檔,市場主力為剛性自用買盤,及購屋抗通膨的置產型買方,提醒買方除掌握合理成交價格外,可先詢問貸款條件,避免簽約後才發現資金與預期有落差,衍生違約風險。

建案又燒!三重興建中建案「璟銳青」高樓火警 火光照亮黑夜

新北市三重區中正北路560巷興建中的建案今(27日)晚間7時許發生火警,消防局接獲報案立即派遣大量人車前往灌救,警消趕抵現場前就發現已竄出大量火舌及黑煙,火勢波及9樓、10樓及11樓,所幸初步清查現場並無人員受困,火勢也迅速獲得控制,晚間7時35分火勢熄滅,初估燃燒面積約240坪,詳細起火原因有待後續調查釐清。

▲▼三重區興建中建案今晚發生火警。(圖 /攝影中心攝)

建案搞不二價是真的嗎?殺價砍2成一樣成交  真不二價僅4%

預售屋實價登錄上路,許多建案喊出不二價銷售,但住展雜誌抽樣統計全台灣50個標榜「不二價銷售」新建案,比對其平均開價與實價登錄成交均價,結果顯示,僅有4%建案做到真正不二價,大部份建案都仍留有議價空間,且50個不二價建案平均議價約為7.07%。

住展雜誌研發長何世昌表示,自實價登錄實施之後,不少建案紛紛打出「不二價」的銷售策略,盼不二價能夠縮短買、賣雙方議價時間並加速成交,消費者也期待買房不再成為「盤子」,甚至有人預期完全不二價時代即將來臨,但事實證明這一切只是傳說。

何世昌表示,所謂「不二價」,就是不接受消費者討價還價,開價等於成交價;倘若成交價與開價有絲毫落差,就不能稱為不二價。

青埔

住展雜誌統計全台50個不二價建案發現,開價與成交價完全一致的「真不二價」建案僅有2個,占整體比例僅4%。有三個比不二價還要狂,成交價居然高於開價,其他45個都有議價空間。

其中議價率低於5%的建案有17個;議價率5%~10%的建案12個;議價率10%~15%的建案數也是12個;議價率高於15%的有4個。

在50個不二價建案中,議價空間最高前三名分別位於新竹縣新埔、高雄鳳山、宜蘭壯圍,議價率分別高達21.8%、18.5%、15.9%。

至於3個建案的成交價比開價還高的建案,分別位於內湖、新莊、湖口,上述建案全案完銷成交均價,高於完銷時平均開價,原因與銷售速度太快,只調漲成交底價而未調整開價有關。

何世昌分析,不二價建案還有議價空間,一來是國人購屋殺價習慣仍難扭轉,即使業者盼不二價銷售,最終仍需向市場妥協;其次,部份建案原始開價偏離市場行情,消費者並不買帳。

第三,不排除少部份業者明知難達到不二價銷售目標,卻對外誇誇其談;最後則與銷售手法有關,部份業者多有「早鳥優惠」,而折扣後的「早鳥價」使得不二價無法成立。

資料來源/住展雜誌
資料來源/住展雜誌

中秋選物不煩惱! 統一「鮮拾」中秋好chill活動開跑

2022年中秋佳節即將到來,為了讓忙碌工作與生活的消費者們能以快速簡便方式,只要動手指頭就可安心享受一個輕鬆Chill的中秋佳節。

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房市退燒了!房地合一稅連2月衰退 台南、高雄成重災區

最新官方稅收統計,今年7月個人房地合一稅收32.7億元,較5月35.6億元,呈現連續兩個月走跌態勢,反應市場景氣已經降溫,若以區域來看台南與高雄是稅收年減幅度最大的區域,年減幅均逾兩成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房地合一稅收,個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內,與簽約交易有1~3個月的落差,現在數據逐漸開始反應疫情當下的量縮市況。

房市,空景

▲專家以過去幾個月量縮的表現推估,未來的房地合一稅收可能還會逐漸縮減。

統計顯示,今年7月個人房地合一稅收為32.7億元,年增12%,不過今年這波稅收高峰出現在5月的35.6億元,近年的稅收高點則是去年12月的47.3億元,但7月的個人房地合一稅收已經連續兩月衰退,緩步減少到32.7億元,顯示房市有退燒跡象。

比較7月六都個人房地合一稅收,稅收最高的仍是台中市的6.3億元,年增28%,其次則是新北市4.9億元,年增87%,但過去房市交易暢旺的南二都,個人房地合一稅收都呈現雙雙衰退,高雄市7月房地合一稅收4.4億元,年減22%,台南市為2.6億元,年減27%,從房地合一稅收減少幅度,可以嗅出南台灣房市似有降溫跡象。

曾敬德表示,由於稅收統計較實際交易時間有明顯落差,以今年5月開始陸續受到疫情、股災、升息等因素影響,房市交易量逐漸下滑,加上預售換約高峰期也逐漸過去,後續還是會反映在房地合一稅收金額上。

資料來源/信義房屋
資料來源/信義房屋

最後一把火?預售推案1400億 住展何世昌:兩岸對峙情勢升溫不容樂觀

住展發布7月最新北台灣房市觀測資料,主要觀測六大指標「預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數、待售住宅建案數、議價率」呈現「四升、二平」。住展雜誌研發長何世昌表示,7月市況,推案狂潮來臨,市況微幅回溫,但8月因兩岸對峙情勢升溫,是否會為市場投下變數?或許不容樂觀。

根據住展統計,7月房市,預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數等四項攀升,其中又以推案量來到1,400億,創今年單月最大量備受關注;待售住宅建案數和議價率等兩項則持平。

預售屋大爆量 飆至今年新高

何世昌指出,因本土疫情暫時降溫,房市329檔、520檔積壓的延推案陸續開賣,使得7月預售屋推案量飆破1,400億元,創下今年以來單月預售推案最大量。

房市

▲7月預售屋案量達1400億,創今年單月新高。(圖/攝影中心)

大台北7月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-大同「當代1號院」、中山「國揚吉麟」、大安「亞昕敦南」、文山「公園首璽」;新北市-新莊「禾蓮心家園」、三重「米蘭花園」、林口「潤鴻日麗」和「遇見」、淡水「鴻灃青」、「合謙飛時代」及「森原樹‧樹之岩」。

桃竹地區7月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市-中壢「站前新鋭」與「皇普園首之道」、平鎮「康捷雲鑽」、楊梅「和耀新加州」、桃園「遠雄夏沐」、「國王之森」、龜山「興富發鉑悦」、「君邑羅浮」與「大華旭」、大園「璟都麗緻」;新竹市-東區「A TEAM」;新竹縣-竹北「春福川玥」和「椰林青靚」、寶山「宏道新竹帝寶」等案。

7月完工釋出的新成屋戶數則達到9百餘戶,單一案量逾15億元以上的指標案僅有新北市-中和「福喜璟安綻」、三重「川森」;桃園市-龜山「百虹歡璽城」等案。

遞延買盤出籠 殺價空間再縮小

何世昌說,即使新開賣的建案數量眾多,但7線上待售的住宅建案數仍不多,已連續4個月低於1千個以下,單項分數與6月持平。至於7月北台灣新建案平均議價率,從6月的11.19%降至10.76%,唯單項分數亦維持不變;北台灣各縣市中,基隆7月議價空間最大,平均議價率約15.86%,宜蘭縣僅約6.88%為最低。

代表市況的成交與來客組數部份,7月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為28.3組/週,比6月(25.5組/週)成長2.8組/週。另,7月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.6組/週,較6月(2.0組/週)增加0.6組/週。

警報暫時解除 挑戰依然嚴峻

何世昌表示,7月推案量攀升、遞延性買盤出籠,致使北台灣整體市況回溫,但台北市、基隆市依舊低迷;宜蘭則受惠高鐵議題,沿線買氣較為暢旺,其餘區域則無特殊表現。

他提醒,目前整體市況雖有回升,但也意味著供給量激增,下半年推案潮已拉開序幕,接下來要注意的是買氣能否跟上,假如供給爆巨量但銷售率下滑,房市前景恐怕不妙。

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東區巷弄豪宅「耑序」單價創219萬新高 帶動周邊「銀座街」行情

根據最新實價揭露資料顯示,台北市東區都更案又出現每坪200萬俱樂部的新宅社區,原東區知名的「共和大廈」社區,經都更改建為「耑序」豪宅案後,實價最新出現四筆高樓層每坪210~219萬元的實價紀錄,東區還有「元大栢悅」、「富邦藝樹」等案,再加上正義國宅改建的台北之星案,東區的兩百萬都更豪宅案越來越普遍,豪宅超高單價行情也帶動周邊「銀座街」行情。

銀座街

▲「銀座街」位在敦化南路一段187巷,行情看漲。(圖/ 攝影中心,下同)

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,東區近年的都更案基地面積都有一定規模,原本地段條件就很優越,大面積的基地開發可以規劃條件更好的房子,因此推案後高樓層的景觀戶,有些可以出現每坪200萬元的高價,由於東區幾乎沒有甚麼素地可以開發,所幸給予高度容積獎勵的危老與都更政策都有助於改建整合,許多案子也都是透過參與都更或危老慢慢整合而來,東區目前的推案也以小豪宅與豪宅兩者居多。

耑序

▲根據實價紀錄顯示,「耑序」目前揭露的實價中,有四戶17樓以上的交易紀錄,高價的戶別因為具備較佳的景觀視野,單價也在每坪210~219萬元,總價約落在1.8~2.1億元左右,至於低樓層8樓的戶別,則揭露成交單價每坪185萬元,與高樓層有段價差。

目前東區出現每坪200萬元都更案的個案,包括有「耑序」、「元大栢悅」、「敦南御所」、「富邦藝樹」、與未來的「DIAMOND」案等,東區每坪兩百萬的都更案數量越來越多。

「耑序」預售案件實價登錄

建物區段門牌棟及號總價(萬)交易年月單價(萬/坪)總面積
敦化南路一段187巷A-8F號17,236(車)111/03/25185112.89
敦化南路一段187巷B-20F號19,000(車)111/01/13217.7107.20
敦化南路一段187巷B-18F號18,240(車)111/01/03210.4107.20
敦化南路一段187巷C-20F號20,636(車)111/01/01219.4102.93
敦化南路一段187巷C-17F號20,647(車)110/12/28211.9125.90