2021即將結束，是時候靜下心思考什麼是自己真正想要的生活，趁著年末進行斷捨離把不適用的物品汰舊換新為空間做個新陳代謝，自然思緒跟精神也會煥然一新。21世紀不動產整理以下幾個個斷捨離及年末收納的原則，讓你無痛實行最強空間校準術，就讓最適合自己的生活空間及工作環境來迎接2022年吧。

工作場域的空間規劃重點在於提高工作與思考效率的空間，首先先趁年末時節整頓辦公空間物品的去留，文具以一個月內有使用、文件則以一年內翻閱過為基準，不確定去留的文件可以掃描成數位檔案留存，還能使用電腦的「搜尋功能」快速找到文件。桌面上維持方便工作的空間為準則，電話要放在非慣用手的位置，常用文具則要擺放在方便取用的位置，文件則以直立擺放節省空間，桌面上的物品原則上要0.5秒可以拿到為收納準則，抽屜內部則以最上層擺放使用頻率高的物品，可以善用收納袋或者是收納盒管理體積小而零散的小物，像是印章、卡片、迴紋針、名片等。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱建議民眾，每天下班前將辦公桌及座位還原成整理完的樣子，成為每天最後一項的工作任務，就能夠輕鬆維持辦公空間的整潔。

下班時拖著疲憊的身軀回到家時，看到雜亂的房間相信會讓疲憊感直線飆升吧，心情也無法平靜，21世紀不動產提供打造寬敞空間的技巧，就是不擺放過多的傢俱，決定好每樣物品的固定位置，首先可以在玄關入門處設置暫存區擺放每天出門所需物品，像是鑰匙、皮夾、耳機等小物，回家時將這些物品物歸原處，避免了出門前總是慌忙找尋物品慌張的局面。而其他地方則可以依照751收納原則，像是抽屜內、櫥櫃內等關上門就看不到的收納空間，只放7成的物品，像是開放式的櫃體或者是玻璃門的櫥櫃等關上門依然能看得見的收納空間，則擺放5成的空間，而展示性的空間盡量控制在使用1成的空間才能達到原本展示心愛物品的初心，像是櫥櫃上的平面、上牆式的展示架等等。基本上這樣的留白法能夠讓收納空間保有流動的可能，不僅美觀還拿取方便，如果臨時有需要收納進去的物品也不會沒空間擺放。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱針對斷捨離心態提出建議，生活空間是付出了寶貴的金錢之後才得到的，不妨換算若是用不到的東西囤積在家中，所佔的空間換算成房租或是房貸浪費了多少錢呢？（記者黃建廷/台北報導）

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馬瑞辰／談台灣、REITs和虛擬房地產現況

文／安富金融工程研究中心馬瑞辰執行長

過去這個月中，網路和平面媒體版面先後被元宇宙、林秉樞先生以及王力宏先生的報導給占據了。很多人可能沒有留意到政府持續在「打炒房」，而且端出了應該是史上最嚴厲的政策。其中一項內政部提出來的草案，讓意圖影響房價者最重可以被判三年以下的有期徒刑。另外，私法人有閒置資金想要投資住宅也不行，一定要經過政府的審批和核准。現在這個低利率時代，公司有閒置資金不想放在基本沒有利息的銀行裡，想把資金投資在不動產上也將變得不可行。這點我認為實在是不合理。那是不是錢投入到股市就可以了？台灣的股市接連創新高，政府就不擔心股市有泡沫嗎？股票可以當冲，房子連想投資都不行？房子是用來住的，這點無庸置疑；但關鍵點是在於房地產能否也成為投資商品。就筆者的觀點來看，全球自由經濟的國家中，好像沒有禁止投資不動產的。如果房地產不能作為一個投資工具的話，那「不動產投資信託（REITs）」也不用再修法了，住宅的建照也不用再發了，因為目前全國住宅房屋總量應是可以滿足全國人民住房的需求了！

好了，抱怨就到此結束；等等，還有一件事！地方縣市接連決定要開徵「囤房稅」，也就是說會增加房屋所有權人的持有成本。美其名是說為了居住正義，希望增加持有成本的政策，可以讓房屋所有權人趕快便宜賣或是收手不再投資房產了。筆者不禁想問，這個邏輯通嗎？這符合人性、符合國情嗎？看看南韓在這件事情上的成效吧！筆者真的想請各地方政府舉些和台灣可以相比較的好案例，有哪些國家開徵「囤房稅」，可以讓房價和租金回落的。更何況，這幾年房價上漲的主因並不是炒作炒高的。全球主要央行釋出大量流動性，以致資金成本長年處於歷史低檔，再加上疫情的影響讓原物料價格大幅上升，政府鼓勵的台商資金回流專法也讓大量的資金湧入台灣……等，這些都是直接推升房價的原因。再加上台灣電子產業在全球大放異彩，也直接成就了許多電子廠在台灣加碼投資設廠，這對台灣當然是好事，但建築業的缺工現象就更加嚴重，也讓建築成本和財務成本加重。

這一期的房價指數為137.71（如圖一），與上個月相較上漲0.41%，較去年同期則上漲4.23%。所有縣市中以宜蘭表現最亮眼，年漲幅為9.57%，接著為屏東和彰化，年漲幅分別為9.05%和8.89%，遠高於全國房價成長情形。六都中，以台中市房價上漲8.18%為最高，接下來為台南和高雄，漲幅分別為7.64%及5.17%。

圖一：清華安富房價指數－近一年全國房價指數趨勢圖和年變動率 

在中央和地方政府的諸多打房政策中，有筆者不認同的像是開徵「囤房稅」，但也有筆者十分贊同的政策，像是紅單交易的管理、信用管制措施以及土地限期開發等。其中，信用管制、土地限期開發這兩項政策筆者認為能夠打到「要害」。信用管制可以降低不動產授信風險，同時讓投資客無法再用大量銀行低成本的資金來投資房產；而土地限期開發則是讓建商不能用低資金成本來養地。央行祭出的實際措施是自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款之最高成數一律降為4成，避免資金流供囤房；購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建，避免資金流供囤地；餘屋貸款最高成數降為4成，以加速建商出售餘屋，增加住宅供給，並避免資金流供囤房。

政府的諸多政策很明顯是不鼓勵資金流入房地產市場。但對自然人也好，法人也好，政府應該要有好的投資管道讓市場上的閒置資金，可以有好的標的來投資。這些投資管道也應該包括和房地產相關的標的。因此，「不動產投資信託（REITs）」的法案和細則更應該盡快落實。

疫後全球經濟重啟，不動產租賃需求回溫，資金因此轉進REITs資產。通膨上漲時，租金通常也會跟著漲，對於不動產為正面效益，有利REITs股價表現。REITs資產因具備抵禦通膨能力，根據過去統計，在高通膨環境下，也就是CPI大於3%以上的期間，REITs指數平均年報酬18%，表現很可能更勝股票。

另一方面，減債恐慌也是布局REITs良機。因為根據過去「量化寬鬆（QE）」退場的經驗顯示，REITs指數在縮減購債前，偏向震盪盤整，但開始縮減購債後，會明顯走強，甚至出現爆發性成長，如2004至2006年及2015至2018年間二次升息過程，REITs每年均上漲。未來世代REITs獲利復甦強勁，且預估2022年持續往正成長發展，台灣的市場如果沒有參與到這個機會實在很可惜。

再次來看看中國大陸房地產相關的數據。中國人民銀行12月20日調降了一年期貸款市場報價利率（LPR）0.05%，利率降至3.8%，這是近二十個月以來，人民銀行首度調降中國重要的借貸利率，顯示中國政府力圖提振因房市重挫、能源短缺與民間消費疲軟而導致搖搖欲墜的經濟動能，讓中國企業能以略低的利率借貸，降低實體經濟融資成本，以求取穩定的經濟目標。但與房貸有關的五年期LPR仍維持4.65%不變，落實「房住不炒」政策，避免房產泡沫復燃。

▲虛擬實境平台「Decentraland」上有一筆240萬美元的土地交易成交，買主是加拿大數位資產投資公司Tokens.com。（圖/Decentraland）

來聊些有趣的吧！虛擬數位房地產搭上元宇宙的題材爆紅，筆者完全是大開眼界，也決定要好好研究一下看有沒有可以出手的機會。11月底虛擬實境平台「Decentraland」上有一筆240萬美元的土地交易成交，買主是加拿大數位資產投資公司Tokens.com。紐約的虛擬房地產公司Republic Realm近日宣布，已透過虛擬世界平台「The Sandbox」，以430萬美元（約新台幣1.2億）買下數位土地，金額創下紀錄新高。這些虛擬世界網站，可讓民眾在平台上交朋友、玩遊戲、甚至參加演唱會。加勒比海的島國巴貝多（Barbados）也宣布計劃在Decentraland開設「元宇宙大使館」。根據加密數據網站DappRadar統計，四大元宇宙網站The Sandbox、Decentraland、CryptoVoxels與Somnium Space在11月22日至28日期間，單周就售出價值逾1億美元的虛擬土地。最近Decentraland舉辦了一場虛擬音樂慶典，吸引了5萬人共襄盛舉。奢侈品牌也都跟上投資元宇宙的潮流，一只Gucci包包5月在遊戲平台Roblox售出，成交金額比真實的包包還高。所有的這一切真的都顛覆了筆者的有限的想像力。

筆者認為數位房地產市場的未來看來充滿機會，很有機會發展出圍繞虛擬房地產的整個生態系統，從房租到土地開發商等。未來也很有可能原來實物的各種交易行為以及各類生態都能套用在虛擬世界上。未來有一天，只要有任何VR compatible的裝置就能前往任何地點，在這些虛擬的空間上面蓋房子、出租、投放廣告、舉辦活動以及進行銷售。

在本期專欄的最後，筆者很欣慰看到台北市政府和101大樓在碳權上開始了行動。台北101是和台北市政府合作推動大樓停車場的照明燈具汰換，並以該行動向環保署申請「住商部門微型抵換專案」，成功獲准184公噸的核定額度，該模式不論是台北市政府或是台北101均能因而分配到碳權。

其中台北101取得的碳權，已被規劃用於跨年煙火的施放，而台北市政府除了與台北101的合作案，另外也和其它單位進行配合。未來北市府可以取得碳權，除了可以用在抵減國際會議或賽事活動的減排量，針對市府開發案的環評也可拿來使用，以達成「碳中和」。減碳和碳中和是全世界當今最刻不容緩的事情。台灣中央和地方政府與其花一堆精力在課徵「囤房稅」，不如將這些時間和精力想想怎麼去推動減碳吧！（記者黃建廷／台北報導）

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靠房價翻身? 桃園楊梅區漲最兇　公寓五年漲三成

房市發燒，預售新案房價急漲，連帶拉抬中古屋價揚，就連萬年價穩的老公寓，也因而受惠房價看俏! 台灣房屋集團趨勢中心彙整桃園不動產e指通統計資料顯示，2021年桃園市各行政區公寓單價約11.9萬元，與2017年單價10.8萬元相比，五年來成長約10.2%，其中楊梅區漲最兇，價漲29.7%，均價從每坪7.4萬元拉抬到9.6萬元；緊跟在後的八德區，成長幅度也達26.3%，其餘蘆竹、桃園區等，漲幅也都在二成以上，整體而言，蛋白區的公寓單價漲勢勝過桃園、中壢等蛋黃區。

同時，進一步觀察十年來桃園各區公寓單價變化，今年單價站上10年歷史新高點，包括楊梅、八德、中壢、平鎮、龜山以及龍潭6區，顯見在通貨膨脹與房價大漲的時代，一字頭房價的老公寓，儼然已是搶賺購屋增值財的火熱目標。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，近年不動產市場熱絡，在預售屋開價與成交價格頻創新高的情況下，部分買盤轉向總價較低低的公寓產品，進而推升公寓的價量表現，其中以地段好、交通便利性高，以及生活機能佳的區域最受歡迎，例如，市中心商圈、大學城周邊或是工業區附近，因有潛在的租屋需求，不僅深受置產族喜愛，更是包租公最青睞的投資標的。

楊梅之所以摘金，台灣房屋埔心直營二店 店長何淑媚指出，楊梅區公寓成長，主要受惠五楊高架開通著實為楊梅地區挹注大量的能量，以及產業發展的帶動，加上相對親民的房價，吸引人口遷帶動，加上幼獅國際青年創業村暨馬達矽谷園區的進駐，並連結市府規劃中之虎頭山物聯網創新基地及中原創業村，形成桃園新創廊帶。

江怡慧進一步分析，老公寓行情看俏的原因有三：一、「購屋輕負擔」：公寓單價、總價較低，受薪階級購屋壓力較小；二、「坪數實在」：中古公寓的公設比極低，使用空間大，且不用多花公設坪數的價款，公設的維護成本也相對低，省錢又可享大空間；三、「享重建紅利」：老公寓多數符合重建條件，加上土地持分大，將來若有機會透過危老、都更重建，不僅分回的比重較高，還可放大房屋舊變新的增值紅利，因此對消費者愈來愈有吸引力。（記者黃建廷/台北報導）

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王力宏李靚蕾話題發燒　吾疆condo一戶4億身價高

＃吳宗憲愛子藝人＃鹿希派（＃吳睿軒）聖誕夜在北市信義區夜店狂歡後，今天（26日）凌晨走到松高路抽菸時遭警員聞到大麻味，經測試果真是大麻捲菸「老鼠尾」，被警方依持有、吸食二級毒品當場逮捕，訊後被以10萬元交保。父親吳宗憲隨後在臉書痛心喊話要法官從重量刑，但知名律師林智群今天在臉書點出，雖然大麻屬於二級毒品，但因為鹿希派是「初犯」，所以能逃過重罪，「沒事兒沒事兒，吃瓜的觀眾可以散了。」

鹿希派（吳睿軒）昨天聖誕節晚上到信義區松壽路知名夜店RUFF狂歡，今天凌晨，吳睿軒步出夜店走到松高路旁抽菸，遭巡邏警員聞到其身上有濃厚大麻味，警方上前盤查，利用毒品快速反應試劑測出吳手上的香菸就是大麻捲菸「老鼠尾」，吳被依持有、吸食二級毒品大麻，今凌晨1點多遭信義警方逮進警局，訊後於中午移至台北地檢署複訊，並被以10萬元交保。

律師林智群指出，如果鹿希派之前沒吸毒前科的話，這次抽大麻被抓是「初犯」，針對初犯有2種處置方式，就是「勒戒+不起訴」，或「戒癮治療+緩起訴」。所以鹿希派並應不須服刑，「沒事兒沒事兒，吃瓜的觀眾可以散了。」